مكانة الحاضر والمرتهن في الرهن
- الراهن، عندما يحتاج إلى مبلغ معين من المال، يكون مساوياً لقيمة الأصل الذي يريد الراهن بيعه.
- يمكن تسجيل الاتفاقية رسميًا في السجل العقاري، ولا يمكن أيضًا تسجيلها.
- الرهن العقاري – يجب وضع اتفاقية تثبت أن المرتهن قد استلم المال من المرتهن وأن حيازة العقار أصبحت في حيازة المرتهن حتى يتم سداد القيمة المالية المتفق عليها.
- حيث يجوز للدائن المرتهن التصرف في العقار المرهون في حالة تخلف الراهن عن سداد القيمة المالية المتفق عليها في عقد الاتفاقية.
- كما يجوز للدائن المرتهن بيع العقار المرهون وأخذ الأموال التي منحها إلى المرتهن.
- في حالة عدم التزام الراهن بالبنود المتفق عليها في الاتفاقية، يحق للمرتهن اللجوء إلى القانون وتنفيذ قرار القوة الإجبارية للحصول على ملكية العقار من المالك، أي من المرتهن.
- بينما في الحالة التي يدفع فيها المرتهن قسطًا وأقساطًا ويؤخر باستمرار سداد القسط التالي، مما يتسبب في خسارة المرتهن في ماله، يقوم المرتهن بإصدار تحذير بالدفع.
- بعد تسليم التحذير إلى القائم بالرهن، غالبًا ما يأمر هذا التحذير القائم بالرهن بدفع القيمة المتبقية من الدفعة في المحكمة أو السلطة القضائية.
- في حالة رفض الدائن سداد قيمة الأقساط، يجب على المرتهن اللجوء إلى المحكمة والاستيلاء على العقار من المرتهن إلى المرتهن.
- في الفترة التي يدفع فيها الراهن القسط في موعده مع عدم الإخلال بالشروط المتفق عليها، يصبح العقار في حوزته ما دام يحفظه ولا يضيعه ولا يخفض سعره.
- كما يكون للدائن المرتهن الحق الكامل في متابعة أموال المرتهن والاعتراض على تصرفات المالك الحقيقي حفاظا على العقار المرهون.
- في حالة تعرض العقار للهلاك أو تعرضه لضرر من شأنه أن يؤثر على قيمته المالية، يمكن للدائن المرتهن إصلاحه ومنع الخطر على العقار ورفع السعر الذي يسدده القائم بالرهن.
- يمكن للمقرض أيضًا بيع العقار المرهون مقابل الاتفاق بين المشتري والمرتهن في عقد البيع على أن يدفع المشتري الأقساط المتبقية على المرتهن إلى المرتهن.
- يكون العقار طوال مدة الرهن من حق المرتهن، حتى لو انتفع بالعقار بأي وسيلة، الأموال التي تأتي له من ربح يأخذها المرتهن والمرتهن، فقط قيمة القسط المتفق عليه. سوف تصل إليه.
- يجوز للمقرض التصرف في العقار إذا كان مسجلاً في السجل العقاري عينيًا ما لم يثبت العكس.
- يختلف وضع المدين والمرتهن والدائن في كل نوع من أنواع الرهن العقاري.
- للدائن المرتهن في حالة الحجز على أموال الدائن المرتهن، يكون للدائن المرتهن الأولوية الأولى في تسوية كامل الأقساط المالية عند عرض أموال المرتهن في المزاد العلني.
- كما يحق للمرتهن أن يشتري بينما يعرض الرهن العقار للبيع.
- كل ما يوجد من فرق بين سند ائتمان والرهن العقاري هو دائن في الرهن العقاري، وهو الشخص الذي يؤخذ منه المال، بينما في وثيقة الأمانة يأخذ الرهن من البنك.
مزايا الرهن العقاري
- لا ينبغي أن تفقد الحاضر بشكل دائم للعين المرهونة.
- تظل ملكية العقار في حوزة الراهن حتى يتم سداد الرهن العقاري.
- على المرتهن حفاظا على حقه تسجيل عقد الرهن لدى الجهات القضائية.
- تقييد حرية الراهن في التصرف بالعقار موضوع الرهن إلا بعد سداد الأقساط المالية المستحقة للدائن المرتهن.
- يجوز للمرتهن أن يتصرف تحت إشراف القضاء باستعمال القوة الإجبارية لبيع العقار محل الرهن عند امتناعه عن السداد.
- لا تزيد الفائدة المالية المتفق عليها بين المرتهن والمرتهن حتى لو زاد سعر العقار.
أنواع الرهن العقاري
هناك بعض الأنواع الشائعة بين الناس وهي:
- الرهن الثابت الرسمي بمدة سداد ثلاثين وخمسة عشر سنة.
- رهن قصير تصل مدة السداد فيه إلى 5 سنوات فقط حسب اتفاقية العقد.
- رهن عقاري طويل الأجل تسدد فيه الأقساط على أربعين سنة أو أكثر.
- كل هذه الأنواع تزيد من سعر الفائدة المعروض على المرتهن، حسب فترة سداد الأقساط.
أولاً، الرهن العقاري الثابت
- هنا، في هذا النوع من الرهن العقاري، يلتزم المرتهن والمدين بدفع فائدة ثابتة لا تتغير وفقًا للمدة الممتدة المتفق عليها في الاتفاقية.
- كما أن الرهن العقاري لا يتأثر بارتفاع أسعار الفائدة المتداولة في السوق.
- بينما في الحالة التي تنخفض فيها القيمة النقدية لقيمة الفائدة، يلجأ المرتهن إلى الرهن العقاري التقليدي الذي يطلب فيه المرتهن من المرتهن إعادة حساب قيمة الرهن والفائدة.
ثانياً: الرهن العقاري المتغير
- هنا قيمة فائدة التقسيط ليست ثابتة وغير قابلة للتجديد، بل تتغير حسب زيادة أو نقص الاهتمام في السوق.
- في معظم الحالات، يكون سعر الفائدة الأولي أقل من سعر السوق.
- هذا النوع من الرهن العقاري لا يستغرق فترة طويلة ليتم سداده.
- في حين أنه في حالة ارتفاع أسعار الفائدة في هذا النوع، لا يلتزم القائم بالرهن بدفع أكثر مما تم الاتفاق عليه.
- في كلتا الحالتين، سواء كانت أسعار الفائدة مرتفعة أو منخفضة، لا يمكن توقع حدوثها في المستقبل.
شروط الرهن العقاري
- وفاء المرتهن بسداد القيمة المالية المتفق عليها مع المرتهن أو الدائن.
- مصادرة العقار من حبس الرهن في حال عدم الالتزام بالسداد خلال المدة المتفق عليها بعد إعطائه إنذار بالدفع
- في حالة تمكن المدين أو المرتهن من سداد النسبة المالية المتفق عليها دفعة واحدة، يتم الاتفاق على ذلك من قبل الطرف الآخر مع الاتفاق على القيمة المالية في العقد.
- يجب ذكر البند الذي ينقل المسؤولية الكاملة إلى الإرث في حالة وفاة أي من الطرفين.
- يجب أن يكون العقد مكتوباً بشكل يوضح توافر شروط القبول والتأكيد بين الطرفين.
- يجب أن يكون كل طرف متساويًا في السن القانوني، ويجب أن يكون كل منهم بالغًا تابعًا.
- يجب أن يكون العقار المرهون ملموسًا ومرئيًا، ويجب أن يمتلك القائم بالرهن صك ملكية العقار.
الرهن العقاري هو أحد العقود التي تحدث بين المرتهن والمرتهن، على غرار الاقتراض المالي. وهذا النوع من العقود يعطي الدائن وهو المرتهن والمدين وهو الحاضر. الحفاظ على جميع الحقوق المنصوص عليها في العقد.