كيفية إلغاء التوكيل العام
- لا يجوز إلغاء التوكيل إلا بحضور الطرفين وإذا لم يكن مكتوباً عليه إلا في حالة حكم المحكمة لصالح الموكل على حدة.
- أصدرت مصلحة التسجيل العقاري منذ فترة استمارة توكيل عام شاملة تضمنت جميع الإجراءات، حتى في بند الأحكام وعبارة “البيع الذاتي”.
- وصدر عدد كبير من تلك الوكالات حتى ظهرت مشكلة أن العديد من المواطنين أرادوا إلغاء هذا الشكل من السلطة.
- هذه العبارة ثابتة في تفسيرها على أنها تمثل مصلحة الوكيل. لذلك، يلزم وجود حكم قضائي لإلغاء هذا النوع من الوكالات.
- كل حالة على حدة، حفاظا على حقوق العميل سواء كانت عقارية أو شخصية أو سيارات، في حالة نشوء نزاع بينه وبين الوكيل.
التزامات الوكالة
- الوكالة هي عقد يلتزم بموجبه الوكيل بأداء عمل قانوني للعميل، وهو في الأساس الاتفاق المتبادل الذي يحدث بمجرد تبادل الطرفين.
- التعبير عن وصيتين متطابقتين، ما لم يتم اتخاذ إجراء قانوني يخضع للوكالة في النموذج.
- الإدارة نيابة عن الموكل فقط، وقد تكون خاصة ويجب أن تكون متاحة للوكيل لأداء أعمال التصرف، شريطة أن تشمل تحديد أنواع السلوك التي يمكن للوكيل القيام بها ومكان هذه الإجراءات إذا كان التصرف هو أيضا تبرع.
- وأشارت المحكمة إلى أن الوكالة انتهت أصلاً بانتهاء عمل الوكالة أو انتهاء ولايتها أو وفاة أحد أطرافها.
- ومع ذلك، فإن هذا المبدأ ليس من النظام العام، لذلك يمكن للطرفين الاتفاق على ما يتعارض معه، مثل الاستمرار حتى مع وفاة المدير.
- حدود الميراث، وكذلك ما إذا كانت الوكالة في مصلحة الوكيل أو شخص آخر، أو ما إذا كان من طبيعتها ألا تبدأ حتى وفاة الموكل، مثل صلاحية سداد دين الإرث أو نشر السندات .
شروط التوكيل
- توكيل رسمي لا يحتوي على هذه العبارات ومقتنع بأن للموكل الحق في البيع لنفسه وللآخرين.
- من الضروري تحديد النوايا الحقيقية لأطراف العقد، لأن العقود الخاصة تتضمن أفعالًا محددة مثل بيع أو التصرف في بعض الممتلكات، أو أنها أموال منقولة تتعلق بأي نقل ملكية ولا توجد مشكلة.
- توكيل عام يشمل العديد من الدعاوى القضائية، يجب أن يكون البيان واضحًا.
عدم القدرة على إلغاء التوكيل
- يتساءل كثير من الناس عن كيفية إلغاء التوكيل العام، والإيجابي أنه لا يجوز إلغاء التوكيل إلا في حالة الطرفين. أما إذا تضمن التوكيل رخصة بيع الوكيل لنفسه وللآخرين، وإذا كان النص لا يستهدف عقارًا معينًا أو منقولًا، فلا يجوز اعتباره نافعًا لحقوق الوكيل.
- وعندما نقول أن هذا البيان خاطئ فإنه يتعارض مع أحكام المادة 108 من القانون المدني المشار إليها أعلاه، وتنص على أنه لا يجوز لأحد أن يتعاقد مع نفسه باسم من ينوب عنه.
- بغض النظر عما إذا كان العقد لنفسه أو بدون إذن من العميل، يجب أن يكون الإذن من شخص آخر لعمل النص وتفسيره كما هو موضح أعلاه، ويجب أن يكون واضحًا ولا لبس فيه.
كيفية إلغاء التوكيل الرسمي الشامل من جانب واحد
- تبنت الدائرة الثانية للمحكمة الإدارية لمجلس الدولة مبدأً قضائياً ينص على كيفية إلغاء التوكيل العام الشامل من جانب واحد.
- قرار عدم إلغاء السجل العقاري هو قرار إداري يمكن التشكيك فيه، ويجب أن يكون التوكيل واضحًا من محتوياته، ولا يمكن إلغاؤه دون موافقة الوكيل.
- يستند الحكم إلى حقيقة أن الوكالة هي عقد، والوكالة ملزمة بأداء العمل القانوني للعميل.
- كان في البداية اتفاقًا متبادلًا تم التوصل إليه فور تبادل الطرفين عبارات الإرادة نفسها، ما لم تكن الإجراءات القانونية موضوعًا رسميًا للوكالة.
- يمكن أن تكون الوكالة عامة ومناسبة فقط للوكيل لأداء خدمات الإدارة نيابة عن الموكل.
- يمكن أن تكون الوكالة خاصة، ويجب أن يكون الوكيل قادرًا على التصرف، لكن الفرضية هي أن الوكيل يجب أن يحدد الإجراءات التي يمكن أن يتخذها الوكيل.
مبدأ عمل الوكالة
- ينتهي مبدأ الوكالة بانتهاء العمل محل الوكالة أو انتهاء مدتها أو وفاة أحد أطرافها.
- لكن هذا المبدأ ليس من النظام العام، لذلك يمكن للطرفين الاتفاق على ما يتعارض معه، مثل استمراره حتى مع وفاة المدير.
- في هذه الحالة، لا تنتهي الوكالة بوفاة الموكل، ولكن ورثته ملزمون بها في حدود الميراث، وكذلك إذا كانت الوكالة في مصلحة الوكيل أو غيره، أو إذا كانت كذلك. ممتلكاتهم.
- أو أنها لا تبدأ إلا بعد وفاة الموكل، مثل القدرة على سداد دين الإرث أو نشر ملاحظات عنه، على اعتبار أن الأصل في الوكالة التي صدرت لصالح الموكل.
- قيل: لا يجوز فصل الوكيل إذا كانت الوكالة في مصلحة الغير أو لمصلحته، إلا برضا من تكون الوكالة لمصلحته، وفي هذه الحالة لا يصح فصل الوكيل ولا يجوز فصله.
خطر بيع الوكالات لنفسه وللآخرين
- الأصل، وفقًا لأحكام المادتين 713 و 105 من القانون المدني، هو أن ما يخلص إليه الوكيل في حدود وكالته ينتقل إلى الموكل ما لم يثبت وجود غش وتواطؤ في نهاية هذا الفعل .
- من الشائع أن يقوم الناس بإتمام أي بيع “عقارات – سيارات – أرض …”. يرضى المشتري بالحصول على توكيل رسمي من البائع يسمح له بالبيع لنفسه أو للآخرين.
- ما لا رجوع فيه إلا بحضور الطرفين مع عقد البيع الأول، لكن المشتري غالبًا ما يستغرق وقتًا لإكمال المستندات اللازمة لنقل ملكية العقار المباع لنفسه أمام مصلحة التسجيل العقاري.
- لكن في بعض الأحيان يصل إلى المشتري أن يبيع مرة أخرى بموجب تلك السلطة، معتمداً على حقيقة أن السلطة غير قابلة للإلغاء إلا بحضور الطرفين.
توكيلات معيبة بها عدة عيوب
- هذه الوكالات لها عدة عيوب خطيرة، لكل من البائع والمشتري:
- قد يفاجأ المشتري عندما تنتقل ملكية العقار المباع لنفسه من أن السلطة التي في حوزته لم تعد صالحة لنقل الملكية لأن الموكل قد رحل إلى الله تعالى.
- يتوافق هذا مع المادة 174 من القانون المدني، التي تنص على أن الوكالة تنتهي بوفاة الموكل أو الوكيل، وإذا مات الموكل.
- ينتهي التوكيل الرسمي وفي هذه الحالة يجب على المشتري إحضار جميع ورثة البائع إلى سجل الملكية لإنهاء إجراءات نقل الملكية الجماعية وإخطار الميراث.
- وهو أمر يمكن أن يعاني منه المشتري، خاصة إذا كان أحدهم قد سافر إلى الخارج أو كان أحد الورثة قاصراً.
- إذا مات المشتري، فهذه هي الحالة أيضًا إذا مات “وكيل” المشتري.
- وفي هذه الحالة يجب على وريثه إحضار البائع لنقل الملكية، لأن عقد الوكيل ينتهي بوفاة الوكيل.
- هناك حالة أخرى تتعلق بفرض وفاة “البائع” الرئيسي وهي حالة عدم الأهلية وفقًا للمادتين 45 و 46 من القانون المدني بسبب الجنون أو الغباء.
- أو ثبت بحكم قضائي أن موكل البائع لا يمكنه التصرف في أمواله بطرده أو تعيين أمناء.
- يحظر على العميل نفسه التصرف وقت نقل الملكية حتى لو كان مؤهلاً لذلك وقت الإذن، ويكون التصرف في هذه الحالة باطلاً.
ما مدى خطورة مصطلح “الآخرين”
- يكمن خطر هذه السلطات أيضًا في عبارة “البيع لنفسه أو للآخرين”. تسمح كلمة “آخرون” للوكيل بالبيع نيابة عن الموكل أكثر من مرة.
- إذا أساء استعمال السلطة وباع البيع أكثر من مرة لأكثر من شخص بهذه الصفة.
- وبالتالي، فإن صياغة التوكيل عند كتابة “البيع للآخرين” لا ينبغي أن يوفر الحماية للبائع من الاستخدام غير السليم لتلك السلطة من قبل المشتري.
- من ناحية أخرى، فإن عدم ذكر جملة البيع للآخرين سيجعل المشتري مهتمًا بالإسراع بإتمام إجراءات الملكية تحسباً لوفاة العميل.
- وبالمثل، فإن الوكالة هي عقد بين الموكل والوكيل، وللمدير الحق في مطالبة الوكيل بتحمل المسؤولية عن أفعاله.
دور محكمة النقض في حل الأزمة
- استطاعت محكمة النقض المصرية معالجة هذه المسألة المتعلقة ببيع الوكالات لنفسها وللآخرين والتي بدورها ستؤثر على عملية البيع والشراء من خلال الحكم المقيد في الاستئناف رقم 4999.
- لسنة 71 ق.م بتاريخ 9 يونيو 2014 م بشأن سلطة البيع لنفسه أو لغيره، حيث ورد: “جواز سحب سلطة البيع لنفسه أو للغير”.
- حتى لو اشتملت على شرط أنه لا يمكن إلغاؤها إلا بحضور الطرفين، ويمكن إلغاؤها إذا لم يتم البيع.
عادة، نجد أن شخصًا ما قد كتب توكيلًا عامًا، والذي يسمح للوكيل بالبيع للآخرين نيابة عنه، لكن العميل يتفاجأ من أن الوكيل قد يسيء استخدام التوكيل دون علم العميل، أو أن الوكيل كتب عقد بيع مزور للآخرين، وهنا لا بد من معرفة كيفية إلغاء التوكيل العام.